Contrato de compra e venda de imóvel: erros mais comuns em Brasília
- gil celidonio
- 29 de dez. de 2025
- 3 min de leitura
Comprar um imóvel em Brasília é um grande passo. Para evitar custos inesperados e atrasos, é essencial dominar o contrato de compra e venda. A seguir, veja os erros mais comuns que afetam compradores no DF e como se proteger.
Erros que mais custam caro ao comprador
Não checar a matrícula e ônus: comprar sem matrícula atualizada e sem verificar penhoras, hipotecas, usufruto ou indisponibilidades.
Ignorar a situação do vendedor: não conferir documentos pessoais, regime de bens, necessidade de outorga conjugal e certidões forenses, fiscais e de protesto.
Esquecer dívidas de IPTU/TLP e condomínio: assumir débitos do imóvel por falta de cláusulas claras de quitação e comprovantes atualizados.
Não condicionar a compra ao financiamento e à vistoria: ausência de condições suspensivas pode obrigar a compra mesmo sem crédito aprovado ou com vícios ocultos.
Prazos vagos para pagamento e chaves: sem datas precisas, surgem disputas sobre entrega do imóvel, multa e ocupação.
Arras mal definidas: não indicar se são confirmatórias ou penitenciais, gerando discussões sobre devolução e multa.
Comprar com 'contrato de gaveta' sem registro: risco de perda da propriedade por falta de escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Ignorar peculiaridades de Brasília: casos de Terracap, cessão de direitos aquisitivos e regularização de parcelamentos exigem cuidados adicionais.
Não prever regularização e habite-se: adquirir sem laudos ou sem o habite-se pode impedir financiamento e seguro.
Assinar sem formalidades: contrato sem testemunhas, reconhecimento de firma ou certificação digital confiável dificulta a execução.
Pontos imprescindíveis no contrato
Identificação completa das partes com CPF/CNPJ, regime de bens e, se necessário, outorga conjugal.
Descrição exata do imóvel conforme matrícula (unidade, vaga, fração ideal, endereço e número da matrícula).
Preço, forma de pagamento e prazos com datas, índices de correção, conta de depósito e previsão de multa e mora.
Condições suspensivas (aprovação de financiamento, vistoria e entrega de documentos) vinculando a eficácia do contrato.
Arras com definição expressa: confirmatórias (garantem execução) ou penitenciais (permitem arrependimento mediante perda/devolução em dobro).
Quitações e inexistência de ônus com obrigação do vendedor de entregar certidões e comprovar baixas de débitos.
Entrega das chaves e imissão na posse amarradas ao pagamento e à assinatura da escritura; prever desocupação e multa por atraso.
Responsabilidades por taxas e tributos (ITBI, emolumentos, condomínio, IPTU/TLP) com data de corte bem definida.
Penalidades claras para atraso, desistência indevida e descumprimento de cláusulas.
Roteiro de formalização indicando cartório, prazos para escritura e registro, e aceite de assinatura física ou digital certificada.
Como é no DF: particularidades que afetam o seu contrato
Escritura e registro: a propriedade só se transfere com escritura pública (Cartório de Notas) e registro no Cartório de Registro de Imóveis do DF.
ITBI em Brasília: verifique a base de cálculo e a alíquota vigentes no DF antes da escritura; planeje o pagamento para não atrasar o registro.
Certidões locais: TJDFT (distribuidores cível, criminal e execuções), Cartórios de Protesto, Fazenda Pública do DF e Receita Federal, além de certidão de ônus da matrícula.
Terracap e cessões: em áreas com direitos aquisitivos, confirme a possibilidade de cessão, anuência e requisitos específicos.
Regularização urbana: em parcelamentos em regularização, redobre a análise de documentos e condições para financiamento.
Condomínios: exija certidão negativa de débitos condominiais e ata que comprove síndico regularmente eleito.
Checklist rápido antes de assinar
Solicite matrícula atualizada (com ônus e averbações) e confira a cadeia dominial.
Reúna certidões do vendedor (pessoais, fiscais e forenses) e, se casado, verifique a necessidade de outorga.
Peça comprovantes de quitação de IPTU/TLP e condomínio.
Faça vistoria técnica e registre em laudo ou relatório fotográfico.
Inclua condição suspensiva para aprovação de financiamento e seguro.
Defina arras, prazos e multas com valores e datas objetivas.
Programe ITBI e emolumentos e confirme o cartório competente.
Formalize por escritura pública e conclua com registro no CRI.
Dica final
Um contrato claro e completo reduz riscos e acelera sua mudança. Revise tudo com cuidado e priorize a formalização correta no DF para garantir segurança jurídica do começo ao fim.
Comentários