Como regularizar um imóvel em Brasília: passo a passo completo

Comprar um imóvel regularizado em Brasília é sinônimo de segurança jurídica, acesso a financiamento e valorização do patrimônio. Este guia prático mostra como verificar e regularizar um imóvel no Distrito Federal, o que pedir de documentos ao vendedor e quais etapas observar para fechar negócio com tranquilidade.

Por que regularizar antes de comprar?

• Financiamento aprovado com mais facilidade: bancos exigem matrícula, habite-se e averbações em dia.

• Segurança jurídica: evita multas, embargos e disputas de posse ou propriedade.

• Valorização: imóvel regularizado tem maior liquidez e preço melhor na revenda.

• Previsibilidade: sem surpresas com débitos ocultos ou obras não averbadas.

O que significa um imóvel “regular” no DF?

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) com o proprietário correto.

• Habite-se emitido pela Administração Regional (conformidade da construção).

• Averbações de construção, reformas e áreas na matrícula.

• Cadastro fiscal (IPTU/TLP) alinhado à matrícula.

• Situação fundiária definida: quando aplicável, título definitivo ou regularização via REURB (SEDUH/TERRACAP/CODHAB).

Passo a passo rápido

1. Diagnóstico documental: peça a matrícula atualizada e certidões.

2. Verificação urbanística: projeto, alvará e habite-se.

3. Regularização fundiária (se necessário): REURB/titulação.

4. Quitação de tributos e taxas: IPTU/TLP e eventuais débitos.

5. Escritura e ITBI: formalize a compra.

6. Registro no CRI: transfira a propriedade na matrícula.

7. Atualizações cadastrais: prefeitura e concessionárias.

1) Diagnóstico documental e matrícula

O que conferir na matrícula do imóvel

• Proprietário atual e cadeia dominial (transferências anteriores).

• Descrição do lote e área compatível com IPTU e projeto.

• Ônus e gravames: hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade.

• Averbações de construção, reformas e numeração predial.

Solicite a certidão de matrícula atualizada (recente) no Cartório de Registro de Imóveis competente. Peça também certidões pessoais do vendedor (cíveis, fiscais e trabalhistas) e do imóvel (ônus reais e ações reais).

2) Regularidade urbanística e de obras

Documentos e providências típicas

• Projeto aprovado e alvará da Administração Regional/SEDUH.

• Habite-se (comprovando que a obra está conforme o projeto).

• ART/RRT do responsável técnico e, quando aplicável, CND de obra.

Se houver diferença entre a construção existente e o projeto aprovado, peça ao vendedor a regularização da obra e a averbação antes da compra. Isso evita entraves ao financiamento.

3) Regularização fundiária no DF (quando aplicável)

Para imóveis em áreas a regularizar (condomínios, parcelamentos ou glebas públicas), pode ser necessário participar de processos de REURB junto à SEDUH, TERRACAP e/ou CODHAB, até a emissão do título definitivo e o registro da área/lotes.

• Confirme se o imóvel/lote já possui título e se a matrícula individual está aberta.

• Sem título/matrícula individual, o risco para o comprador é alto: priorize imóveis com situação fundiária definida.

4) Tributos e taxas

Verifique e quite IPTU/TLP e taxas de administração/regulares. Em condomínios, peça declaração de inexistência de débitos condominiais. Guarde comprovantes para apresentação ao cartório e ao banco.

5) Compra e registro: do contrato ao seu nome

Fluxo recomendado

1. Contrato de compra e venda com condições claras (prazos, documentos e regularização).

2. ITBI: recolha o imposto de transmissão antes da escritura/registro.

3. Escritura pública em Tabelionato de Notas.

4. Registro no CRI: leve a escritura e documentos de quitação para registrar. Só após o registro a propriedade passa, de fato, ao comprador.

Peça ao cartório a certidão de inteiro teor da nova matrícula para comprovar a titularidade em seu nome.

6) Atualizações após o registro

• Prefeitura/Secretaria de Economia do DF: atualização do cadastro do IPTU/TLP.

• Concessionárias (energia e água): transferência de titularidade.

• Condomínio: cadastro do novo proprietário.

Checklist do comprador exigente

• Matrícula atualizada (sem ônus impeditivos).

• Habite-se e averbação da construção.

• IPTU/TLP quitados e dados coerentes com a matrícula.

• Certidões do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas) e do imóvel.

• Planta/aprovado e, se houver, ART/RRT e CND de obra.

• Regularização fundiária concluída (título e matrícula individual).

Erros comuns que derrubam o negócio

• Confiar apenas em promessa de compra sem registro.

• Ignorar divergências entre área construída, IPTU e matrícula.

• Comprar imóvel sem habite-se ou com obra não averbada.

• Assumir “regularização futura” sem prazos e garantias contratuais.

Prazos e custos: o que esperar

Os prazos variam conforme a situação do imóvel e a fila dos órgãos/cartórios. Regularizações simples podem levar poucas semanas; casos com REURB ou obras sem habite-se podem demandar meses. Considere custos com taxas cartoriais, tributos, eventuais projetos técnicos e honorários profissionais.

Quem pode ajudar em Brasília

• Cartório de Registro de Imóveis: matrícula, certidões e registro.

• Administrações Regionais/SEDUH: aprovação de projetos, alvará e habite-se.

• TERRACAP/CODHAB: quando houver regularização fundiária.

• Profissionais especializados: corretores, despachantes imobiliários, advogados e engenheiros/arqs.

Conclusão

Imóvel regularizado é sinônimo de compra segura, financiamento mais rápido e valorização. Exija a documentação, siga o passo a passo e conte com especialistas para acelerar o processo. Pronto para avançar com segurança na sua compra em Brasília?

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